אחד האפיקים הרווחיים בתחום הנדל”ן הוא שוק הדיור המוגן.
העלייה בתוחלת ובאיכות החיים מאפשרת לאוכלוסיה המבוגרת לסמוך פחות על הילדים, ולהשתמש בחסכונות כדי לחיות בסביבה מוגנת, המתאימה לאורחות חייהם ולגילם.
כתוצאה מכך, ניתן למצוא פרויקטים רבים של דיור מוגן, ממותגים ומושקעים, שאינם מאכלסים בהכרח זקנים נזקקים וסיעודיים אלא פנסיונרים צעירים שמבקשים לחיות בסביבה נוחה ומפנקת.
אולם, לאחרונה עלה מספר המקרים בהם דיירים גילו כי זכויותיהם הופרו וכי החוזים עליהם הוחתמו, הם חוזים אחידים ודרקוניים. להלן מספר מוקשים העלולים להופיע בחוזים:
- דירה או משכון? – על פי רוב, מפקידים הדיירים בידי בעל הנכס, סכום כסף משמעותי של מאות אלפי שקלים, שרק חלקו יוחזר לדייר לאחר עזיבתו, או לחילופין יוחזר ליורשיו לאחר פטירתו. נתון מהותי שיש לקחת בחשבון בעת שבוחנים את חוזה ההתקשרות, הוא השחיקה של קרן הפיקדון שעומדת על 2% – 3% בשנה. אם מחשבים זאת לפרק זמן של 13- 15 שנים, הרי שמדובר בסכום משמעותי שעשוי לתפוח לכדי מאות אלפי שקלים ואף יותר. לדוגמא- דייר שהפקיד פיקדון בסך 1,200,000 ₪ יאבד בממוצע 300,000 ₪ מקרן הפיקדון בתקופה של 10 שנים זהו מוקש שעשוי לצנן את העסקה.
- מוקש נוסף שיש להתייחס אליו בכובד ראש, ויש עילה לבטלו, הוא תקופת הצינון. במידה והדייר החליט לעזוב את הקומפלקס, הרי שיקבל את הפיקדון רק לאחר פרק זמן שבין 45 ל-60 יום ממועד הפינוי, בלא שתשולם לו ריבית על כספו.
- רישום הערת אזהרה – רישום הערת אזהרה אינו מבטיח באופן אבסולוטי כי כספי הפיקדון יוחזרו לדייר או ליורשיו. אולם, במקרה והחברה שמפעילה את בית הדיור המוגן נקלעת לקשיים ולחדלות פירעון, לא ניתן יהיה לפנות את הדייר מתוך היחידה. פרט לכך, הערת האזהרה מקנה לדייר הגנה בגין הפרה של כל תנאי העסקה שנחתמה. יש לשים לב למוקש משמעותי במקרה בו בית הדירות נבנה על קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, יתעורר קושי פרוצדוראלי לרשום הערת אזהרה. כפיתרון, יש לדאוג כי החוזה כולל הסכמה של בעלי המבנה לרשום את הערת האזהרה, תוך הענקת ייפוי כוח לביטולה, ע”י עו”ד נאמן, או אפילו רישום שיעבוד לטובת הדייר במשרדי רשם החברות.
- דמי אחזקה – חוזה שנחתם כולל לעיתים סעיפים עמומים לגבי השירותים שאינם כלולים בדמי האחזקה ומוצעים לדיירים תמורת תשלום נוסף. לכן, קרה לא אחת, כי הדייר נדרש לשלם סכומים גבוהים מאוד בגין שירותי כביסה, תמיכה בניקיון וארוחות במסעדה שנמצאת בקומפלקס.
מסכת גילוי המוקשים מאלצת לבחון היטב את החוזה, גם באשר לטיב השירותים שנכללים במסגרת דמי האחזקה. ישנם חוזים הדורשים מהדייר לשלם סכום נוסף אם עבר רף מסוים של צריכת חשמל.
ככלל, על מנת לא לגלות מאוחר מידי כי השירות שניתן במסגרת דמי האחזקה הינו קטן מהמצופה, יש לבחון לעומק את הסעיפים הבאים:
- השתתפות בחוגים
- שימוש בחדר טלוויזיה
- ביצוע תיקונים שיידרשו כתוצאה מבלאי סביר
- שימוש במועדון בריאות וכושר
- ניקיון יחידת הדיור
- מיסים עירוניים ומים
- היטלים עירוניים שונים (לדוגמא “גזירת” היטל הבצורת) וביטוח המבנה
- שירותים רפואיים
- צמד המילים “השגחה רפואית” עלול להתגלות כלא יותר מאיש אחזקה שעבר קורס החייאה במד”א. לצערם של דיירים רבים, חרף הצורך המשמעותי בסיוע רפואי נגיש, מעת לעת מתברר כי ההבטחה של מפעילי הקומפלקס להושיט להם סיוע רפואי מקצועי, אינה יותר מאחיזת עיניים. יש לברר באופן מעמיק האם קיים במסגרת הקומפלקס רופא זמין לשירות הדיירים, ובכל מקרה, מה העלויות הכרוכות בקבלת סיוע זה.